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燃财经（ID:chaintruth）原创
作者 | 谢中秀
编辑 | 饶霞飞
在北京，入驻国贸商圈，曾经是创业公司的执念，因为这里是打工人的圣地，只要说公司在国贸，招人都容易很多。在很多人眼里，国贸是一个商务核心区，到处都是手里端着星巴克，讲着英语，谈着千万级合同的职场精英。
但从2020年开始，越来越多的创业公司开始搬离国贸，四环以外的园区，是它们的新家，尤其是文化传媒类型的公司。
“以前都是哪‘高大上’去哪里，现在是哪便宜去哪里。”2020年12月29日，北京某写字楼租赁中介人员白峰告诉燃财经，往性价比更高的地方迁徙，是这一轮企业流动的主要方向。“高档转中档，中档转低档，小微企业还有更低的选择。如果只追求便宜而对办公环境没有要求的话，只有你想不到，没有你找不到。”
寸土寸金的国贸地区，成为企业“断舍离”的选项之一。
高力国际2020年12月22日发布的一份北京市写字楼市场报告指出，2020年，北京市写字楼空置率达19.4%，较2019年底提高3.5个百分点，这个空置率也是近十年新高。同时，写字楼市场呈现出租户从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。
贝壳研究院2020年12月26日发布的报告也显示，北京写字楼的退租商圈集中在望京和CBD。2020下半年开始，部分甲级写字楼租户出于成本考虑，降级搬迁至乙级写字楼或商务园区。
在国贸商圈，多位写字楼销售人员向燃财经表示，2020年，向来稳定的写字楼出现了一定程度的退租情况，部分企业退租或不再续约，转而选择其他办公场所。目前，国贸商圈的写字楼有很大的选择余地，并且价格可以谈。尤其是建外SOHO和万达等地，因为业主以个人为主，降价更厉害。
燃财经实地探访北京国贸商圈核心区域的北京国贸大厦A座和B座进行求证时，国贸大厦工作人员对此表示并不清楚，需要向写字楼部进行了解。
但燃财经在天眼查APP以国贸大厦B座所在地址“北京市朝阳区建国门外大街1号院16号楼”为关键词进行查找时，发现仅在可查结果中，2020年就有中企发展投资（北京）有限公司、爱咨莱（北京）商务咨询有限公司、圣嘉图（北京）出入境服务有限公司等公司发生了地址变更登记，由北京市朝阳区建国门外大街1号院16号楼各单元变更为其他地址。另外还有孚惠智学科技（北京）有限公司正在进行简易注销公告。
为了留住租户的心，写字楼也使出了降租的手段，但似乎收效甚微。
“比如王府井的写字楼现在是13元每平米每天，丽泽金融商务区就只要6元每天每平米，再次点还有丰台科技园，只要3-6元每平米每天。还要更便宜？大兴的产业园也可供选择，1元多每平米每天就能租到。”白峰告知燃财经，北京各个地区写字楼的租金均有所下调。
建外SOHO是国贸商圈的重要组成部分，某中介门店经理秦生告诉燃财经，2020年，建外SOHO的写字楼租金降了20-30%，但空置率仍在30%左右。
而望京SOHO的销售人员则介绍：“现在租金比往年下调了35%。我们目前有一个160.83平米，4间到顶隔断，18个工位，精装修带家具拎包入住的单元，只需要5.5元每平米每天。以前望京SOHO的租金都是8-11元每平米每天的。
甲级写字楼租户向乙级写字楼搬迁，核心区域写字楼租户流向非核心区域的写字楼，写字楼租户前往性价比更高的产业园以及共享办公，成为写字楼市场现在或未来一段时间还将持续的趋势。
“北京的写字楼市场现在是冰火两重天。”业内人士表示，国贸地区是外企和国际贸易企业的聚集地，周边还有很多金融服务公司和文化传媒公司，这些公司受疫情影响较大，所以空置率变高了。望京地区此前有很多韩国公司，受影响也不小。但在科技互联网公司扎堆的中关村、上地等区域，出租率不降反升，租金也很坚挺。金融机构密集的金融街，也基本不受影响。
章明的公司，2020年从国贸搬到十里堡了，他的新年愿望，是希望2021年能回国贸上班，因为对于需要打卡的员工来说，公司越来越偏远了，上班真的很不方便。“在北京上班，通勤时间本来就长，国贸地区的交通很方便，能节省不少时间，如果搬到一个交通不便的地方，通勤时间就更长了。”
出走“国贸”
2020年的最后一天，又一位租户搬离了建外SOHO。建外SOHO西区14号楼，一个男子带着桌子和办公用品，一个人占满了整个电梯，对外面等电梯的人说着抱歉。
2020年以来，这样的情形已经数次发生。燃财经在建外SOHO看到，不少单元已经熄了灯，还有不少整层都暗着。“2020年，建外SOHO写字楼的空置率大概在30%左右。受疫情影响，不少小公司已经倒闭，还有很多企业搬迁到更经济实惠的地方去办公。”秦生告诉燃财经。
正如秦生所言，CBD的客户正在收缩。
“我们公司原本是在国贸CBD某写字楼租了两层办公室，但是2020年搬到了隔壁的写字楼。现在新写字楼虽然地段没有变化，仅一墙之隔，但这栋楼我们只租了一层。而我们员工人数没有变化，所以就拥挤了一倍。”CBD区域某传媒公司员工李玲对燃财经介绍。
除了缩小办公面积，企业搬离CBD是一个更为严峻的问题。
贝壳研究院2020年北京市写字楼市场报告表示，受疫情影响，2020年各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。
世邦魏理仕提供给燃财经的2020年Q3北京写字楼市场报告也显示，在北京市金融街、CBD、东二环、中关村、王府井、燕莎六大核心区中，CBD的空置率也达18.1%，仅次于东二环的21.5%。
空置率与CBD的写字楼供应加大有一定的关系。资料显示，2019年和2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平米左右的新增供应，其中国贸CBD和丽泽金融区均是供应的主力。北京市住宅房地产业商会会长黎乃超向燃财经解释：“当需求不变或者减少，写字楼的供应增加，也会造成空置率大幅攀升。”
2020年12月31日晚六点的建外SOHO西区 来源 / 燃财经拍摄
但企业“逃离”也是现实。
在微博、脉脉等社交网站上，多人表示2020年公司从“国贸搬到上地”，以及“从国贸搬到四惠”，上班越来越偏远了。
北京IFC国际财源中心是国贸核心商圈的高档写字楼之一，其中的一位工作人员告诉燃财经，他从2020年11月开始到IFC上班，到12月31日，已经见到2家企业从IFC搬离。建外SOHO西区18号楼的工作人员也表示，从2020年6月至今，这栋楼有数家企业搬走。
“从年初到2020年五月份，建外SOHO的出租情况一直很惨淡，每栋楼的空置率基本上都在30%左右。”秦生告诉燃财经，“搬离的主要是一些抗风险能力比较弱的行业，比如传媒，以及中小企业。”
燃财经留意到，不仅仅是传媒行业。素来“有钱”的金融行业似乎也在撤离。燃财经在走访CBD区域写字楼时发现，某财险公司在IFC顶层的楼王单位已经搬空。该财险公司表示，公司搬迁主要是搬回北京丰台区的本公司大楼。
不过，一位金融行业的内部人士告知燃财经，金融行业一般都不缺钱，并且对品牌形象很重视，很难说是为了降低成本搬到比较差的写字楼，也有可能是有其他打算。
为了留住客户，写字楼开始降租。“毕竟每空置一天，写字楼就要损失几百万元的收入。”世邦魏理仕的写字楼销售人员赵琳告诉燃财经。
“建外SOHO现在的租金基本在5元每平米每天左右。”建外SOHO一中介门店的经理孙成介绍，“我们手上还有一间特价房源，只要4元每平米每天。”
燃财经留意到，该特价房源玻璃墙上还张贴着一张12月23日张贴的“收回房屋通知书”，表明该房源前租户因逾期未支付房租，并且多次催收不理而陷入纠纷。值得一提的是，这样的事情在2020年的写字楼市场似乎并不罕见。
“2020年建外SOHO这边的房租整体大概有20-30%的降幅。前两年建外SOHO的租金大概在7元到7.5元每平米每天，但现在只要4.5元到5.5元每平米每天。”秦生表示。
国贸大厦也有些挺不住了。
根据某中介机构向燃财经提供的国贸大厦A座写字楼租金报价，国贸大厦A座一层3000平米的单位，报价为900元每平米每月（含物业管理费），折合30元每平米每天。虽然未查到往期可比数据，但该中介机构销售人员直言：“这个只是报价，实际成交价格可以谈。”
从中国国贸的营收数据更能看出端倪。
根据中国国贸2020年第三季度房地产行业经营性信息简报，中国国际贸易中心前三季度写字楼出租租金收入为11.09亿元，较2019年同期减少2.9%。同时，出租率较中报下滑0.8 个百分点至92.8%，平均租金小幅下降至638元每平米每月；中报时，该数据为639元每平米每月。
逃离写字楼
去更便宜的地方办公，是这个凛冽冬天更多企业的选择。
“建外SOHO搬走的企业很多搬去了四环以外的产业园。这些地方更加便宜。”秦生表示。
高力国际的上述报告也指出，产业园市场需求在2020年四季度的回升更强势，单季度贡献了近10万平方米的净吸纳量，全年净吸纳量15万平方米。
共享办公的使用率也在升高。
王浩告诉燃财经：“我现在租的这个共享办公区，我之前也来过，因为当时就有朋友在这里办公。记忆中当时的入驻率并不高，可能还没到一半。但2020年我搬进来的时候，它已经基本满了。”
根据梦想加相关负责人透露：“公司的运营数据也显示，的确存在租户从写字楼搬到共享办公场所办公的趋势。目前我们全国空间出租率创了历史新高，已经超过90%。”
选择共享办公的首要原因是节省成本。王浩表示：“我们原本在望京SOHO的办公室，租金要付7万元一个月，但在WeWork只需要2万元一个月。”其次，企业规模缩小也是客观的原因。“2020年公司收缩，成员从20多个缩减到了不到10个，已经不需要那么大的办公室。”
王浩是一家设计公司的创始人，公司从2018年正式开始运营。“按照我的设想，公司2020年应该达到20-30人的规模，并且逐渐稳定下来。”王浩的回忆中带着无奈。
但疫情打乱了这一计划。
“公司主要做美术陈列，比如各商场中庭的展览、装置，还有一些灯展和活动公关、策划等。但是受疫情影响，2020年上半年各行各业都还没有恢复正常运转。8月份之前，这些大型展览的需求也不多。所以公司也运转不起来。”王浩说。
没有了收入的“源头”，为了活下去，“节流”成为王浩不得不做出的选择。“公司原本已经达到了20多人的规模，如果不是疫情，2020年能够达到我预想中的状态。但是疫情是一只无法抵御的黑天鹅，2020年，我们陆续裁掉了一些员工，只保留了不到10人。5月，我们也和望京SOHO解除了租约。”
虽然离开了写字楼，但是王浩对于办公室的需求仍然存在。
“疫情以来，我们都是在线上办公。但是9月份开始，业务开始逐渐恢复，需要一个比较方便的场所会见客户，而且坦诚来说，如果条件允许当然是团队在一起工作效率更高，所以我们最后还是选择了WeWork。”王浩说。
如今王浩公司的业务已经有所起色。“9月份开始，公司的项目就开始逐渐增多，工作量基本处于饱和的状态。从营收上来说，虽然还没完全补足上半年的空缺，但与往年同期相比，已经差不多持平了。”
但当燃财经问起，随着业务的好转，是否有“回到写字楼”的打算时，王浩直言：“还没有想好。”
“两种办公方式，我觉得都可以接受。在共享办公，性价比很高，环境也还可以，配套设施齐全，水电、打扫卫生这些琐事都不用自己再操心了。而如果回到写字楼，拥有一个独立的办公空间，也挺好的。”王浩表示。
但这一切都还要看2021年的业务情况，“公司目前的经营情况虽然有所好转，但我们也不敢恢复招聘、扩大规模。要看未来疫情和公司经营的情况。”王浩对2020年似乎仍然心有余悸。
踩在钢丝绳上
一个又一个企业，领着员工、揣着梦想，从CBD高大上的写字楼前往低级别的办公场所上班，过上了“下沉”的日子。但在疫情阴霾下，无论是企业正在“逃离”的写字楼，还是即将前往的共享办公，都像走在钢丝绳上，绷着弦、谨慎度日。
写字楼运营商的收入在下降。
中国国贸2020年写字楼出租收入远不及去年。2020年前三个季度，中国国贸写字楼出租的租金收入分别为3.79亿元、7.48亿元和11.09亿元，分别比2019年同期微增0.03亿元、减少0.08亿元、减少0.33亿元。
SOHO中国最近可查的2020年中期业绩报告也显示，2020年上半年，SOHO中国实现租金收入约人民币7.82亿元，较2019年同期下降约12%；截至2020年6月30日，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率约为78%，2019年12月31日，这一数据约为90%。
11月2日，SOHO中国微信公众号还宣布，计划以八折的低价，出租北京光华路SOHO二期部分办公物业。
业内人士当时在接受财联社采访时分析，八折出租，说明SOHO中国在着急出租相关物业。在此之前，这部分物业已经空置了相当一段时间，而且这个位置今年写字楼的活跃度不是太高。同时，SOHO中国私有化失败，此举也可以降低写字楼空置率，尽最大可能为自身创造营收。
共享办公也不敢过分乐观。
“受疫情影响，我们的确感受到2020年选择联合办公的企业多了一些。”易得商务中心副总经理张国昱则向燃财经介绍，“但从绝对值来说，我们目前服务的客户大概是400多家，比以往还是少了一些。”
张国昱解释：“企业也会流动。比如虽然现在选择联合办公的企业多了，但同时也会有本来在联合办公场所办公的企业收缩、倒闭，或者扩张而搬出去。在这种流动下，我们服务的企业数量相较以往是差不多、甚至还略有减少的。”
对于共享办公，市场也持审慎态度。
2020年11月24日，优客工场正式登陆纳斯达克，交易代码为“UK”，开盘价9.25美元。当日收盘，优客工场股价报8.3美元，跌幅4.82%，市值6.18亿美元——资本似乎并不看好这只“共享办公第一股”。
“共享办公目前确实还处在一个突围、创业的阶段。并且共享办公是一个TO B的场景，所以市场和资本都会比较理性。”某前共享办公行业内部人士蔡宇表示，“但共享办公、灵活办公并不能说是一个伪需求。因为人们对于办公场所的需求是会变化的。比如在很早之前，每个人都在流水线上，被固定在那一平方米，后来有了格子间，再到现在有共享办公，人们可以拥有更加自由、灵活的办公场所。”
对于共享办公的需求，其实是对灵活的需求。蔡宇认为，“只是这个需求，跟太多因素有关，包括政治经济、市场环境。共享办公得到较快发展的年份包括2015年大众创业、万众创新，以及2020年的疫情。但这些都是一些不可由行业预知的因素。未来，共享办公还有很长的路要走，包括各企业自身的完善以及行业的认可等等。”
即使在共享办公的“好年”，“出事”的共享办公企业也频频出现。2020年已经有We+酷窝暴雷，Funwork停止大部分项目运营，还有一些共享办公空间被爆出资金链危机，出现拖欠租客押金的情况。
仍在赛道上奔跑的企业，选择保持谨慎。
张国昱的公司打算保守经营：“公司现在手上有七八个项目，其中有一些是委托运营，有五个是我们实际派人值守。但目前我们还是打算保守经营，没有开新店的计划。”
梦想加也不敢完全乐观：“疫情对于共享办公来说，是一个相对好的、一个追赶的机会。因为它加快了办公室的进化，像一个
催化剂，对我们从业者来说，这也是一个冲锋的信号，但还是需要观察大的经济形势，因为大环境是影响所有人的，所以只能说60%乐观和40%谨慎。”
*题图来源于视觉中国，部分配图来源于pixabay。文中章明、白峰、秦生、李玲、赵琳、孙成、王浩、蔡宇均为化名。
*免责声明：在任何情况下，本文中的信息或所表述的意见，均不构成对任何人的投资建议。 |
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发表于 2021-1-4 13:30:31
